Bytová výstavba, mobilita, zamestnanosť vybrané súvislosti - PDF

Description
Bytová výstavba, mobilita, zamestnanosť vybrané súvislosti Luboš Vagač 1 Centrum pre hospodársky rozvoj júl 2003 Bratislava 1 Pripomienky a námety k predloženej štúdii sú vítané na adrese

Please download to get full document.

View again

of 18
All materials on our website are shared by users. If you have any questions about copyright issues, please report us to resolve them. We are always happy to assist you.
Information
Category:

Self-Help

Publish on:

Views: 10 | Pages: 18

Extension: PDF | Download: 0

Share
Transcript
Bytová výstavba, mobilita, zamestnanosť vybrané súvislosti Luboš Vagač 1 Centrum pre hospodársky rozvoj júl 2003 Bratislava 1 Pripomienky a námety k predloženej štúdii sú vítané na adrese Obsah 1. Analýza aktuálnych problémov bývania vo vzťahu k mobilite v SR 2. Zhodnotenie existujúcich a plánovaných opatrení v bytovej politike (vo vzťahu k mobilite a trhu práce) 3. Zahraničné skúsenosti prehľad relevantných nástrojov bytovej politiky vo vybraných krajinách 4. Závery, odporúčania a návrhy opatrení na stimulovanie mobility Literatúra Prílohy Predkladaná štúdia sa snaží poukázať na súvislosti medzi bývaním, mobilitou a trhom práce na Slovensku. Štúdia konštatuje, že na nízku mobilitu a vysokú nezamestnanosť vplýva nerozvinutý trh s bytmi, vysoké vlastníctvo bytov, ako aj charakter verejnej podpory bývania. V bytovej politike absentuje prepojenie na potreby trhu práce. V rozvinutých ekonomikách badať už niekoľko rokov snahy o podporu priestorového súladu medzi bývaním a trhom práce. S prihliadnutím na zahraničné skúsenosti, najmä z anglosaských krajín, štúdia skúma možnosti bytovej politiky pozitívne vplývať na zamestnanosť a mobilitu v domácich podmienkach. Štúdia sa opiera aj o názory a návrhy predstaviteľov samosprávy na Slovensku k tejto problematike. 1. Analýza aktuálnych problémov bývania vo vzťahu k mobilite v SR Bývanie je jednou zo základných ľudských potrieb. Ľudia túto potrebu spravidla uspokojujú obstaraním a užívaním obytného priestoru bytu. 2 Spoločenský vývoj viedol k vzniku dvoch hlavných foriem užívania bytu vlastníckeho a nájomného. Obe formy majú na trhu s bytmi svoje opodstatnenie, silné i slabé stránky. Byt je tovar, ktorý sa riadi zákonmi trhu, má však viacero špecifík. Je to predovšetkým jeho nenahraditeľnosť iným tovarom (ak odhliadneme od nahradenia bytu iným bytom, v inej lokalite, v inej kvalite atď.), nemožnosť premiestňovania a skladovania (odhliadneme znova od podobných úvah ako premiestniť dom na kolesách resp. postaviť alebo kúpiť byt do zásoby ), a taktiež jeho výrazný sociálno-kultúrny význam. Byt plní významnú spoločenskú funkciu ako predpoklad fungovania domácnosti a rodiny. Z pohľadu prevažnej časti populácie je byt najväčšou životnou investíciou a bývanie popri strave najväčším spotrebiteľským výdavkom. Bez strechy nad hlavou dochádza k vážnemu obmedzeniu možností jedinca realizovať svoje životné ciele, či už v rodine, škole alebo práci. Podľa Sčítania ľudí, domov a bytov z mája 2001 bolo na Slovensku v čase sčítania 310 trvale obývaných bytov na 1000 obyvateľov. 3 Pre porovnanie, priemer krajín EÚ je približne 400 bytov na 1000 obyvateľov. O tom, aký počet bytov je potrebný pre daný počet populácie sa vedú dlhodobé diskusie. Niektoré zahraničné zdroje uvádzajú, že trh s bytmi je nasýtený pri 102 bytoch na 100 domácností. 4 Na Slovensku pripadá podľa sčítania na 100 cenzových domácností približne 82 bytových jednotiek, tzn. že v 18-19% bytového fondu dochádza k chcenému alebo nedobrovoľnému spolužitiu viacerých domácností. 5 I keď je problematické kvantifikovať skutočnú potrebu bytov, uvedené čísla naznačujú absolútny nedostatok bytov na Slovensku. Tlak na novú bytovú výstavbu a rekonštrukciu existujúcich bytov bude naďalej ovplyvňovať o.i.: demografický vývoj pokračujúci nárast produktívneho obyvateľstva narodeného v silných populačných ročníkoch z 80-tych rokov 20. storočia, zmeny vo vzorcoch správania sa, nárast jednočlenných domácností, starnutie obyvateľstva, vývoj na trhu práce predpokladaný trend rastu pracovných miest, vstup zahraničného kapitálu a s ním súvisiace nové pracovné príležitosti, zmeny v medzinárodnej migrácii po vstupe do EÚ, a pod. životnosť existujúceho bytového fondu klesajúca životnosť najmä v panelových domoch. Ukazovatele bývania sú regionálne značne nerovnomerné. Ako však reaguje trh s bytmi na rozdielnu situáciu na lokálnom trhu práce? Tabuľka 1 a graf 1 naznačujú určitú koreláciu počet bytov ako aj frekvencia novej bytovej výstavby sú relatívne vyššie v regiónoch s nižšou nezamestnanosťou, ktoré majú zároveň kladné saldo prírastku/úbytku obyvateľstva v dôsledku sťahovania. Prirodzený pohyb obyvateľstva (narodení/zomrelí) nie je z pohľadu ukazovateľov výstavby významný, čo môže byť spôsobené časovým posunom dopytu po bytoch z tohto dôvodu. 6 2 Pre zjednodušenie je v texte použitý termín byt, resp. dom. 3 Resp. 348 bytov po započítaní neobývaných bytov. 4 Koeficient 1,02 zohľadňuje aj 5-percentné chcené súžitie viacerých domácností. Bližšie pozri Vagač Strapec (1997). 5 Výpočet zohľadňuje trvale iba obývané byty a domy a cenzové domácností obývajúce byty (nezahŕňa neobývané byty a domácnosti bývajúce mimo bytov). 6 Údaje zo sčítania z r nepotvrdzujú všeobecnú domnienku, že v regiónoch s vyššou nezamestnanosťou je relatívne vyšší počet neobývaných bytov. Podiel bytov bez užívateľa bol v Tabuľka 1 Vybrané ukazovatele bytovej výstavby, bytového fondu, trhu práce a demografie za kraje SR (relatívne údaje za r. 2001) Kraj začaté byty na 1000 obyv. dokonč ené byty na 1000 obyv. rozosta vané byty na 1000 obyv. počet trvale obývan ých bytov na 1000 obyv. počet bytov spolu na 1000 obyv. 1 prirodz ený prírast ok (úbytok ) obyvat. 2 prírast ok/úbyt ok obyv. zo sťahov ania 3 celkový prírast ok (úbytok ) obyvat. miera nezame stnanos ti (%) 4 Bratislavský 3,37 3,19 12, ,57 2,00 0,44 8,3 Trnavský 4,03 2,78 11, ,54 1,39-0,15 18,0 Trenčiansky 2,02 1,55 7, ,08-0,65-1,73 13,4 Nitriansky 1,68 1,37 5, ,08 0,64-2,44 23,1 Žilinský 2,77 1,87 8, ,91-0,49 0,43 18,9 B. Bystrický 1,82 1,59 7, ,86 0,05-1,81 22,4 Prešovský 1,99 2,06 8, ,88-0,79 3,09 22,7 Košický 1,01 1,28 6, ,73-0,11 1,62 24,8 SR 2,25 1,92 8, ,16 0,19 0,03 19,2 Poznámky: 1. vrátane neobývaných bytov. 2. Narodení/zomrelí na 1000 obyvateľov. 3. Prisťahovaní/odsťahovaní na 1000 obyvateľov. 4. Zdroj: Výberové zisťovanie pracovných síl. Zdroj: Štatistický úrad SR a prepočty autora. Tabuľka 2 Vybrané ukazovatele bývania, trhu práce a demografie za kraje SR (údaje za r. 2001) Kraj Ekonomicky aktívne obyvateľstvo 1 Počet bytov Počet pracovných miest 2 Obyvateľstvo / pracovné miesta Počet bytov / pracovné miesta Bratislavský 337, ,3 1,094 0,709 Trnavský 286, ,4 1,231 0,726 Trenčiansky 296, ,0 1,168 0,752 Nitriansky 343, ,7 1,311 0,883 Žilinský 334, ,6 1,251 0,756 B. Bystrický 327, ,2 1,304 0,867 Prešovský 366, ,7 1,309 0,745 Košický 360, ,8 1,342 0,846 SR 2 652, ,7 1,249 0,784 Poznámky: 1. Ekonomicky aktívne obyvateľstvo v tisícoch (údaje bez dôchodcov). Zdroj: Výberové zisťovanie pracovných síl. 2. Kvôli dostupnosti je použitý údaj o počte zamestnancov v tisícoch. Zdroj: Výberové zisťovanie pracovných síl. Zdroj: Prepočet autora zo zdrojov Štatistického úradu SR. Tabuľka 3 Bytová výstavba v r Kraj začaté byty dokončené byty rozostavan é byty Druh vlastníctva začaté byty dokončen é byty rozostava né byty Bratislavský súkromné tuzemské Trnavský družstevné Trenčiansky štátne Nitriansky obecné Žilinský polit. strany a cirkvi B. Bystrický medzinárodné verejné Prešovský medzinárodné súkromné Košický zahraničné SR Spolu Zdroj: Štatistický úrad SR. Prešovskom (9.0%) a Košickom kraji (9.3%) nižší ako v Trenčianskom a Žilinskom kraji (12,7% resp. 12.0% bytového fondu). Podiel neobývaných bytov bol najnižší v Bratislave (8,8%) a najvyšší v Banskobystrickom kraji (14,1%). Vzťah medzi bytovou výstavbou a bývaním na jednej strane a geografickým rozložením podnikateľských aktivít a situáciou na trhu práce na strane druhej je napriek naznačenej korelácii nedostatočný. Svedčí o tom pretrvávajúci priestorový nesúlad medzi možnosťou získať bývanie a možnosťou nájsť zamestnanie. Nedostatok bytov relatívne k počtu pracovných príležitostí je citeľný najviac v Bratislavskom a Trnavskom kraji (pozri tabuľku 2). Dopyt po bytoch je podstatne vyšší v tých oblastiach Slovenska, ktoré poskytujú viac pracovných príležitostí a ktoré možno na základe ekonomických a sociálnych parametrov považovať za rozvinutejšie. Tento vzťah je prítomný vo väčšine trhových ekonomík. Ivanička (1997) poukazuje napríklad na podobné skúsenosti z Poľska, kde sa zóny nedostatku bytov prelínajú so zónami, kde sú najvyššie mzdy. Možnosť získať pracovné miesto je teda minimálne pre časť slovenskej populácie dostatočnou motiváciou cestovať či meniť bydlisko. Potvrdzuje to aj prieskum uskutočnený medzi študentmi stredných a vysokých škôl SR v r. 1997: viac ako 81% opýtaných uviedlo, že sa budú snažiť o získanie vhodného bývania v mieste, kde sa im podarí získať vhodné zamestnanie. Naopak, len 46% mladých ľudí bolo ochotných hľadať prácu (na úkor jej atraktívnosti) v lokalite, kde sa im už podarí výhodne ubytovať. 7 Nesúlad ponuky a dopytu na trhu s bytmi (resp. nesúlad medzi ponukou pracovných príležitostí a disponibilnou ponukou bytov) je jednou z prekážok pohybu pracovných síl a mobility obyvateľstva všeobecne. Za najväčšiu bariéru mobility Slovákov ho považuje takmer 41% predstaviteľov samosprávy v SR. 8 Svetová banka (2001) vo svojej štúdii o životnej úrovni a nezamestnanosti poukazuje na trh s bytmi ako najväčší problém mobility Slovákov. Konkrétne, za hlavné príčiny považujú experti Svetovej banky vysokú cenu bytov a malý a drahý nájomný sektor hlavne v rozvinutých oblastiach, ako aj administratívne náklady spojené so zmenou trvalého bydliska. Ceny za kúpu alebo prenájom bytu sú v Bratislave niekoľkonásobne vyššie ako v najmenej rozvinutých regiónoch Slovenska, čo podľa autorov štúdie obmedzuje možnosti sťahovania obyvateľstva najmä z týchto regiónov. Mobilita pracovných síl sa tak zužuje na dochádzanie za prácou, ktoré je však obmedzené vzdialenosťou pracovného miesta a nákladmi na dopravu. Situácia v bytovom sektore neumožňuje prirodzený pohyb obyvateľstva medzi regiónmi s rôznymi sociálnymi a ekonomickými podmienkami. Príčiny tohto stavu majú pôvod jednak vo vývoji spred r. 1989, ale aj v nedostatočnej adaptácii bytového hospodárstva na nové podmienky v poslednom desaťročí. Odhliadnuc od historických súvislostí, medzi hlavné faktory a príčiny, prečo bytový sektor ochromuje/obmedzuje mobilitu, možno zaradiť: Trh s bytmi a štruktúra užívania bytov. Ak sa hovorí o cenách bytov ako príčine nízkej mobility, platí to len do tej miery ako je príčinou samotný trh s bytmi ceny bytov na Slovensku, resp. veľké regionálne rozdiely v cenách sú totiž odrazom trhu s bytmi. Ten je malý, nedostatočne rozvinutý a typický nízkym počtom voľných bytov. Podľa Ivaničku (1997) vedie vysoká obsadenosť bytov k zníženej pracovnej mobilite, rastu 7 Bližšie pozri: Vagač Strapec (1997). 8 Nesúlad na trhu s bytmi považujú samosprávy za väčšiu bariéru mobility ako nedostatok pracovných miest, väzby na rodinu a priateľov, náklady dopravy a sťahovania, alebo sociálny systém vedúci k nízkej motivácii hľadať zamestnanie. Pozri aj prílohu. cien bytov a nájomného, geografickej diferenciácii miezd a zvýšeným nákladom zamestnávateľov. Dôvody, prečo trh s bytmi nie je schopný riešiť potreby bývania a mobility, sú komplexné a za účelom tejto štúdie ich možno zosumarizovať nasledovne 9 : - nezvládnutá transformácia bytovej politiky (skok od paternalistického prístupu štátu k ponechaniu zodpovednosti na občana bez prispôsobenia verejnej podpory) - nedoriešený prenos kompetencií v oblasti bývania na samosprávy a nepripravenosť samosprávy - neefektívna pozemková a katastrálna politika - nevyjasnené vlastnícke vzťahy k pozemkom - chýbajúca definícia verejného záujmu - rigidná a zložitá stavebná legislatíva - monopolné praktiky vlastníkov a správcov technickej infraštruktúry (inžinierske siete) - pomalý rozvoj stabilných schém financovania bytových potrieb a absencia analýzy nákladov a prínosov verejnej podpory týchto schém - nedostatočná stimulácia bytovej výstavby (napr. v oblasti daňovej a odpisovej politiky) - dlhodobo podkapitalizované bytové hospodárstvo, zanedbanie investícií do rekonštrukcie existujúceho fondu. Nízka mobilita na Slovensku súvisí aj so štruktúrou užívania bytového fondu, v ktorom výrazne dominuje vlastnícke bývanie a klesá podiel nájomného sektora. Vlastnícka štruktúra bytového fondu na Slovensku podliehala v uplynulých rokoch zmenám, ktorých hlavnou črtou bolo výrazné zvyšovanie podielu súkromného vlastníctva bytov v dôsledku privatizácie obecného (štátneho) bytového fondu a transformácie družstevných bytov do osobného vlastníctva. 10 Podľa odhadov dosahuje podiel súkromného bytového sektora v súčasnosti okolo percent, podiel obecných a družstevných bytov zvyšných percent. Oproti r sa tak podiel súkromného vlastníctva bytov takmer zdvojnásobil. V obciach s menej ako 2500 obyvateľmi má viac ako 90% bytov a domov súkromného vlastníka. Štruktúra bytového fondu podľa formy užívania je veľmi podobná, keď nájomný sektor dosahuje zhruba 10 percent a má ďalej klesajúcu tendenciu. Naopak, vlastnícke užívanie bytov je v dôsledku odpredaja obecných a družstevných bytov a dominantnej individuálnej výstavbe stále rozšírenejšie. Súkromný nájomný sektor je prakticky zanedbateľný, keď výstavba nájomných bytov je z hľadiska návratnosti pre súkromný podnikateľský sektor neatraktívna. 11 Z pohľadu flexibility pracovných síl sa z rovnakého dôvodu stáva citeľný nedostatok ubytovní s nižším štandardom pre pracovníkov dochádzajúcich za prácou. Údaje o užívaní bytov skresľuje pomerne silný čierny trh s nájomným bývaním, ktoré sa v oficiálnych štatistikách neobjavuje (týka sa predovšetkým väčších miest). Výrazná disproporcia vlastníckeho a nájomného bývania má dôsledky pre trh práce. Zahraničné skúsenosti ukazujú, že vlastnícke bývanie má tendenciu ochromovať trh 9 Niektoré z uvedených problémov budú predmetom diskusie v ďalších častiach štúdie. Zoznam problémov je uvedený bez nároku na úplný výpočet. 10 Prvou fázou transformácie štátneho bytového fondu bol jeho prevod do vlastníctva obcí. Vek a stav bytov, ako aj nepripravenosť obcí byty spravovať a udržiavať, viedli obce k snahe sprivatizovať obecné byty do vlastníctva občanov. 11 Návratnosť obmedzuje dlhá doba odpisovania nehnuteľností (50 rokov), legislatíva upravujúca výšku a reguláciu nájomného, atď. práce a mobilitu. Krajiny, ktoré dosiahli veľký nárast vlastníckeho sektora v bývaní (napr. Španielsko z 51% v r na takmer 80 percent koncom 20. storočia), zaznamenali aj výrazné zvýšenie miery nezamestnanosti. Naopak, krajiny, ktoré nezaznamenali výrazné zmeny v proporcii vlastníckeho a nájomného bývania, dosahujú pomerne stabilnú zamestnanosť (napr. Švajčiarsko, USA). Krajiny s nižším podielom vlastníckeho bývania majú tendenciu nižšej nezamestnanosti. 12 Obrovský posun v štruktúre bývania, ktorým Slovensko prešlo za uplynulých desať rokov, nepochybne prispel k už i tak tradične nízkej mobilite Slovákov. Aj keď neexistujú domáce štúdie, ktoré by potvrdili priamu väzbu medzi nárastom vlastníctva bytov a rastom nezamestnanosti, predpoklad, že vlastníctvo bytu obmedzuje možnosti jeho vlastníka hľadať prácu mimo bydliska, naznačuje práve tento efekt. Profesor Andrew Oswald z Univerzity vo Warwicku (Veľká Británia) na základe výskumu v 20 rozvinutých krajinách tvrdí, že vysoké vlastníctvo bytov je jedným z hlavných dôvodov vysokej nezamestnanosti v Európe. Podľa jeho odhadov každých 10 dodatočných percentuálnych bodov vlastníctva bytov znamená nárast nezamestnanosti o 2 percentuálne body. Vychádza z argumentu, že vlastníci bytov sú v prípade straty zamestnania menej ochotní sťahovať sa ako nájomcovia bytov z dôvodu vyšších nákladov na sťahovanie (do ktorých zahŕňa aj náklady spojené s predajom bytu a platenie dvoch bytov až do predaja pôvodného). Vlastníci bytov sú tak v prípade straty zamestnania dlhšie bez práce ako nájomcovia. 13 Ekonometrické modelovanie nájomného a vlastníckeho bývania od Ortalo-Magné a Rady (2002) potvrdzuje, že vlastnícke bývanie prispieva k volatilite (nestálosti) trhu s bytmi, umožňuje viacerým relatívne chudobným domácnostiam zostať v atraktívnych lokalitách na úkor nových prisťahovalcov a posilňuje rozptyl príjmov v danej lokalite. 14 Skutočne, vo viacerých krajinách EÚ možno už dlhšie pozorovať snahu o rozšírenie programov podpory výstavby bytov do osobného vlastníctva. Osobné vlastníctvo má viacero výhod, ktoré ho robia atraktívnym aj pre obyvateľov SR: možnosť nakladať s vlastným majetkom a zveľaďovať vlastný domov, lepšia predvídateľnosť finančnej situácie 15, ochrana úspor pred znehodnotením meny, byt ako investícia do staroby pri nedostatočnom dôchodkovom zabezpečení, pozitívny účinok na fungovanie rodinných vzťahov, atď. Podľa už spomenutého prieskumu názorov mladých ľudí sú prednosti podľa hesla môj domov môj hrad rozhodujúce až pre 92% mladých Slovákov, ktorí by v prípade možnosti voľby uprednostnili vlastný byt pred nájomným. Z regionálneho pohľadu je potrebné pripomenúť, že vo viacerých rurálnych oblastiach Slovenska nedošlo k dramatickým zmenám v bývaní osobné vlastníctvo rodinných domov bolo najmä na vidieku rozšírené aj pred rokom Na nízku mobilitu v týchto 12 Bližšie pozri: Eliason, P. : Immovable , The Economist, 12/7/ Oswald poukazuje aj na skutočnosť, že regióny s vyšším podielom vlastníckeho bývania majú spravidla rigidnejšiu úpravu územnoplánovacej a pozemkovej legislatívy, ktorá obmedzuje rozvoj podnikateľských aktivít. Oswaldove analýzy boli predmetom skúmania iných autorov, ktorí potvrdili koreláciu medzi vlastníctvom a nezamestnanosťou, avšak s výrazne nižším vplyvom. Pozri bližšie: Oswald, A.J. (1996): A Conjecture on the Explanation for High Unemployment in the Industrialized Nations: Part I. University of Warwick Working Paper No. 475; Green, R.K. Hendershott, P.H. (2001): Home Ownership and the Duration of Unemployment. A Test of the Oswald Hypothesys. National Bureau of Economic Research 14 Ortalo-Magné, F. Rady, S. (2002): Home Ownership: Volatile Housing Prices, Low Labor Mobility and High Income Dispersion. National Bureau of Economic Research, 15 Napríklad splácanie hypotekárneho úveru na výstavbu vlastného domu je finančne stabilnejšie a náklady na bývanie sú tak predvídateľnejšie ako je to v prípade podmienok nájomnej zmluvy, ktoré sa častejšie menia. oblastiach zrejme relatívne viac vplývajú aj iné faktory ako nerozvinutá infraštruktúra, užšie sociálne väzby na okolie, väčšie zastúpenie obyvateľov s chýbajúcim vzdelaním a kvalifikáciou a pod. Charakter verejnej podpory bývania (bytovej výstavby). Už bolo spomenuté, že verejná podpora v oblasti bývania nezvládla prechodné obdobie k trhovo orientovanému bytovému hospodárstvu. Po skončení programov komplexnej bytovej výstavby došlo po roku 1993 k rapídnemu poklesu verejných investícií do
Related Search
We Need Your Support
Thank you for visiting our website and your interest in our free products and services. We are nonprofit website to share and download documents. To the running of this website, we need your help to support us.

Thanks to everyone for your continued support.

No, Thanks