Manutenção como ela é

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Conceitos que norteiam a manutenção predial

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    1 Flávia Zoéga Andreatta Pujadas Engenheira civil – pg Perícias e Avaliações “MANUTENÇÃO COMO ELA É” 1   Vários conceitos e estratégias envolvem a idéia do que vem a ser a Manutenção de Edificações. Em linhas gerais, pode-se defini-la como o conjunto de atividades e recursos direcionados para conservar e recuperar   sistemas e elementos construtivos, dentro de parâmetros previstos em projeto, consoante as expectativas de usuários e sua segurança. Esses parâmetros, que caracterizam a Manutenção, são relativos a questões de: desempenho, vida útil, funcionalidade, operacionalidade, disponibilidade e confiabilidade de sistemas e elementos construtivos, aliados à gerência de custos e prazos. Dentre essas características da Manutenção, destacam-se aquelas ligadas aos seus objetivos básicos de recuperação e conservação, de tal sorte que a Manutenção não tem como finalidade principal a execução de reformas e/ou alterações de sistemas, devido a problemas de concepção ou execução dos empreendimentos. Também não tem como objetivo a alteração de uso da edificação. Nesse sentido, ainda, a Manutenção pode prever e sugerir aspectos de inovações tecnológicas e/ou funcionais, incorrendo em modificações e reformas – modernizações e up grades  – a fim de garantir aspectos de vantagem competitiva, econômica, segurança e atendimento as necessidades e expectativas de usuários. Outros conceitos que norteiam a Manutenção estão relacionados à Gestão de Conhecimento e a Sustentabilidade do Empreendimento, conferindo aspectos estratégicos ligados à Vantagem Competitiva do imóvel.  A Gestão do Conhecimento está ligada à necessidade do estalecimento de registros, controles e históricos das atividades de manutenção, para que haja um processo de re-avaliação contínuo e integrado com a qualidade. A coleta de informações periódicas e suas avaliações contribuem, também, para que as intervenções de Manutenção sejam pró-ativas, com estudos de causas–raiz, a fim de racionalizar os procedimentos existentes e evitar situações de retrabalho , o que já está ligado, também à Sustentabilidade.  ARCHEO Engenheiros Associados  Av. Angélica, 1757 – cj. 101 – São Paulo – SP – cep: 01227-200 Tel/Fax: 11 38240242 e 11 38249855 – e-mail: archeo@uol.com.br 1  Artigo publicado na Revista Construção Mercado, Ed PINI, dezembro/2005    2 Flávia Zoéga Andreatta Pujadas Engenheira civil – pg Perícias e Avaliações  A Sustentabilidade do Empreendimento é alcançada, em parte, pela gestão da Manutenção, uma vez que esta tem a finalidade de viabilizar o uso máximo de sistemas, com o menor desperdício e custo, aliados a maior disponibilidade e confiabilidade das instalações. A Manutenção, atualmente, também, tem o compromisso de racionalizar o uso dos recursos naturais e a preocupação com questões de impacto ambiental e urbano. Outros pontos importantes para serem lembrados são os conceitos e definições existentes na Norma da ABNT, NBR 5674- Manutenção de edificações – Procedimentos, que define vários procedimentos para o Sistema de Manutenção e sua Qualidade.   Na introdução desta Norma, já existe alerta para a necessidade da Manutenção, pois “as edificações são o suporte físico para a realização direta ou indireta de todas atividades  produtivas, e possuem, portanto, um valor social fundamental.”    Ainda importante é a visão de longevidade e durabilidade das edificações. Dispõe a Norma: “é inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por novas construções quando seu desempenho atinge níveis inferiores ao exigido pelos seus usuários.” Infelizmente, todos esses conceitos teóricos não vêm sendo aplicados na prática da Manutenção Brasileira. A “ Manutenção como ela é”  , atualmente, está focada em consertar o que está quebrado, sem a disponibilização de recursos necessários à implantação de plano de atividades particularizado a cada empreendimento, o qual deveria considerar alguns pontos fundamentais para o sucesso do programa de manutenção, quais sejam: vida transcorrida das instalações, tipos e freqüências de uso, horas de funcionamento de máquinas e equipamentos, operacionalidade e perdas de desempenho. Portanto, apesar de sabermos que um Plano de Manutenção, que é parte integrante de um Sistema de Manutenção, deveria conter registros, rotinas, procedimentos e reavaliações periódicas, na prática, isso não é observado. E este plano nem sempre possui atividades preditivas, preventivas e corretivas alinhadas a uma política pró-ativa, onde a Manutenção atentaria para as causas e srcens dos problemas detectados, a fim de viabilizar custos e diminuir retrabalhos, agregando desempenho e aumento de vida útil nas instalações.  ARCHEO Engenheiros Associados  Av. Angélica, 1757 – cj. 101 – São Paulo – SP – cep: 01227-200 Tel/Fax: 11 38240242 e 11 38249855 – e-mail: archeo@uol.com.br    3 Flávia Zoéga Andreatta Pujadas Engenheira civil – pg Perícias e Avaliações Isso pôde ser observado durante estudo sobre diversas vistorias de Inspeção Predial, realizadas em mais de 1.200.000,00 m 2  de área construída de empreendimentos comerciais e residenciais brasileiros, nos anos de 2002 a 2005, onde a finalidade principal era a de avaliação do estado de conservação geral dessas edificações, além de uma análise da qualidade de manutenção empregada nos sistemas construtivos.   5< i < 15 anos47%i < 5 anos12%i > 15 anos42%   Gr  áfico 1: Área X Idade (i) das instalaçõesÁrea Total: 1.223.200,00 m 2   Como resultado parcial desse trabalho, algumas das observações relacionadas à Prática da Manutenção avaliadas nessas edificações: 1. Das anomalias constatadas, relacionadas a alguma deficiência da Manutenção Essas anomalias, segundo a classificação proposta por Bonin 2 , são do tipo evitáveis, pois poderiam ser evitadas ou minimizadas com sistemas de manutenção efetivos e reavaliados ao longo do tempo e uso das instalações.  As principais anomalias e suas distribuições percentuais em relação ao volume de m 2  vistoriados foram:    ARCHEO Engenheiros Associados  Av. Angélica, 1757 – cj. 101 – São Paulo – SP – cep: 01227-200 Tel/Fax: 11 38240242 e 11 38249855 – e-mail: archeo@uol.com.br 2  Classificação baseada na proposta de Bonin, Luis Carlos, 1988 – Anais do Seminário de Manutenção de Edificações, Vol I, pág 14.    4 Flávia Zoéga Andreatta Pujadas Engenheira civil – pg Perícias e Avaliações Tabela 1: Incidências das anomalias Área vistoriada: 1.223.200,00 m 2 Potência elétrica instalada: 90.000 kVA ou 90 MVA PROBLEMA / ANOMALIA INCIDÊNCIA 1. Esquadrias: perda da estanqueidade, corrosão de montantes, vidros quebrados, etc. 86 % 2. Reservatórios de água: falta de controle efetivo dos parâmetros físico-químicos da água, deficiências na limpeza e desinfecção 49 % 3. Reservatórios de água: vazamentos, infiltrações e deterioração precoce das estruturas em concreto armado 88 % 4. Tampas de reservatórios: corrosão da chapa metálica ou corrosão da armadura, falta de fixação, falta de pintura, etc. 92 % 5. Hidráulica e ambiental: contaminações de esgoto em água pluvial e vice-versa, devido a ligações irregulares nos ramais das instalações, bem como uso indevido de ralos coletores de águas pluviais 81 % 6. Deficiências no sistema de pintura de tubulações hidráulica devido a procedimentos equivocados de repintura, bem como corrosão de tubos 86 % 7. Presença de fissuras higrotérmicas em revestimentos de argamassa devido alta periodicidade dos procedimentos de manutenção – repintura e lavagem , etc. 71 % 8. Deterioração de rufos e calhas metálicos: corrosão, falta de pintura ou procedimentos de repintura, falta de calafetações e reaplicação de selantes entre emendas, etc. 82% 9. Descolamentos de revestimentos de fachada por infiltrações e deficiências de sistemas de pintura, etc. 67 % 10. Deficiências no tratamento de água do sistema de ar condicionado (água gelada e de condensação), reuso e/ou de captação de poço profundo 83 % 11. Infiltrações de água gerais e deterioração da estrutura de concreto armado (lajes, vigas e pilares) 94 % 12. Corrosão em requadros de serpentinas e bandejas de Fan Coils 79 % 13. Vazamentos juntos as torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado, bem como acúmulo de algas e carbonatos 76 % 14. Deterioração da base de concreto armado ou metálica das Torres de  Arrefecimentos 76 % 15. Corrosão galvânica em cabos de pára-raios, hastes soltas e corroídas, cabos com tentos rompidos, incompatibilidade de materiais, falta de aterramentos em coberturas de partes metálicas, etc 79 % 16. Deficiências no controle e análise da qualidade do ar de ambientes climatizados, em atendimento as Normas da ANVISA 60 %  ARCHEO Engenheiros Associados  Av. Angélica, 1757 – cj. 101 – São Paulo – SP – cep: 01227-200 Tel/Fax: 11 38240242 e 11 38249855 – e-mail: archeo@uol.com.br
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